Госдума и Совет Федерации одобрили законопроект об арендных каникулах. Теперь арендаторы могут получить отсрочку на оплату аренды недвижимости в случае объявления режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.

Теперь в этом случае арендатор сможет обратиться к владельцу помещения с требованием об отсрочке уплаты, а тот в течение 30 дней должен будет его принять и заключить с арендатором соответствующее допсоглашение. Условия отсрочки были прописаны в Постановлении Правительства № 439 от 03.04.2020.

Правительство рекомендовало владельцам недвижимости снизить арендную плату с учетом того, что фактически арендатор не работает, а в регионах введен режим самоизоляции и установлены нерабочие дни, то есть фактически освободить арендаторов от уплаты на период вынужденного простоя.

Органам власти в регионах рекомендовали предоставить меры поддержки по налогу на имущество и земельному налогу тем владельцам, которые оформят для своих арендаторов отсрочку по аренде. Все эти меры рекомендательные. Применять их или нет, решают владельцы помещений и власти регионов.

Из текста закона следует, что правило об обязательном предоставлении отсрочки распространяется на:

• Договоры, заключенные до принятия решения о введении режима повышенной готовности или ЧС на территории субъекта России. Например, в Москве режим повышенной готовности был введен 5 марта 2020 г.;

• Договоры в отношении недвижимости, находящейся во всех формах собственности (государственной, муниципальной, частной);

• Договоры по всем видам недвижимости (здания, сооружения, помещения, объекты незавершенного строительства, земельные участки, лесные участки и т. д.).

Как будет начисляться оплата:

• Задолженность по аренде на период «каникул» нужно будет оплатить не ранее 1 января 2021 года и не позднее 1 января 2023 года. Платить нужно будет постепенно, не чаще раза в месяц равными платежами. Размер платежей – не больше 50% от суммы ежемесячной аренды.

• Пока в регионе действует режим ПГ или ЧС – отсрочка предоставляется на всю сумму аренды. После отмены режима (если его отменили до 1 октября 2020 года) – на сумму 50% от аренды. После 1 октября 2020 года отсрочки не будет. 

• В период отсрочки штрафы за неуплату не начисляются, как и  другие доплатежи. 

• Правда, нет отсрочки на коммунальные платежи , если региональные власти не освободили владельца от их уплаты. По общему правилу ЖКУ нужно продолжать платить.

Чтобы получить отсрочку по уплате, арендатору нужно действовать следующим образом:

• Дождаться принятия постановления Правительства РФ по вопросу определения условий и сроков отсрочки по уплате арендных платежей. Отслеживать постановления можно на официальном сайте правительства;

• Направить владельцу недвижимости оферту (проект дополнительного соглашения аренды) с условиями об отсрочке арендных платежей. В причине указать принятие региональными властями решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации;

• Ждать 30 дней ответа на оферту. В течение этого времени можно также вести переговоры о заключении допсоглашения с владельцем

Далее возможны следующие варианты развития событий в зависимости от действий владельца:

Вариант 1. Арендодатель соглашается на подписание дополнительного соглашения на условиях, предусмотренных этим соглашением. Это наиболее благоприятный для арендатора вариант, поскольку с момента подписания допсоглашения начинают действовать условия об отсрочке арендных платежей.

При этом стороны могут установить, что действие заключённого ими дополнительного соглашения распространяется на отношения, возникшие до заключения такого соглашения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).

Вариант 2. Арендодатель согласен на подписание допсоглашения, но на иных условиях. В этом случае лучше всего начать переговоры, чтобы прийти к компромиссу. Можно также обратиться к профессиональному медиатору (посреднику в переговорах).

В случае, если договориться все же не удастся, арендатор может обратиться в суд в течение 30 дней с момента получения протокола разногласий к проекту допсоглашения (абз. 2 п. 1 ст. 445 ГК РФ).

Вариант 3. Владелец отказывается от подписания допсоглашения. В этом случае арендатор также может обратиться в суд с иском о понуждении к заключению допсоглашения на условиях, установленных постановлением Правительства РФ (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Далее суд должен рассмотреть иск об урегулировании разногласий или обязании владельца заключить допсоглашение. В резолютивной части решения суд указывает условия договора, который считается заключенным с момента вступления решения в силу. Дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт и т.п.) при этом не требуется.