Госдума и Совет Федерации одобрили законопроект об арендных каникулах. Теперь арендаторы могут получить отсрочку на оплату аренды недвижимости в случае объявления режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации.
Теперь в этом случае арендатор сможет обратиться к владельцу помещения с требованием об отсрочке уплаты, а тот в течение 30 дней должен будет его принять и заключить с арендатором соответствующее допсоглашение. Условия отсрочки были прописаны в Постановлении Правительства № 439 от 03.04.2020.
Правительство рекомендовало владельцам недвижимости снизить арендную плату с учетом того, что фактически арендатор не работает, а в регионах введен режим самоизоляции и установлены нерабочие дни, то есть фактически освободить арендаторов от уплаты на период вынужденного простоя.
Органам власти в регионах рекомендовали предоставить меры поддержки по налогу на имущество и земельному налогу тем владельцам, которые оформят для своих арендаторов отсрочку по аренде. Все эти меры рекомендательные. Применять их или нет, решают владельцы помещений и власти регионов.
Из текста закона следует, что правило об обязательном предоставлении отсрочки распространяется на:
Как будет начисляться оплата
Чтобы получить отсрочку по уплате, арендатору нужно действовать следующим образом:
Далее возможны следующие варианты развития событий в зависимости от действий владельца:
Вариант 1. Арендодатель соглашается на подписание дополнительного соглашения на условиях, предусмотренных этим соглашением. Это наиболее благоприятный для арендатора вариант, поскольку с момента подписания допсоглашения начинают действовать условия об отсрочке арендных платежей.
При этом стороны могут установить, что действие заключённого ими дополнительного соглашения распространяется на отношения, возникшие до заключения такого соглашения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).
Вариант 2. Арендодатель согласен на подписание допсоглашения, но на иных условиях. В этом случае лучше всего начать переговоры, чтобы прийти к компромиссу. Можно также обратиться к профессиональному медиатору (посреднику в переговорах).
В случае, если договориться все же не удастся, арендатор может обратиться в суд в течение 30 дней с момента получения протокола разногласий к проекту допсоглашения (абз. 2 п. 1 ст. 445 ГК РФ).
Вариант 3. Владелец отказывается от подписания допсоглашения. В этом случае арендатор также может обратиться в суд с иском о понуждении к заключению допсоглашения на условиях, установленных постановлением Правительства РФ (п. 4 ст. 445 ГК РФ).
Далее суд должен рассмотреть иск об урегулировании разногласий или обязании владельца заключить допсоглашение. В резолютивной части решения суд указывает условия договора, который считается заключенным с момента вступления решения в силу. Дополнительных действий сторон (подписание двустороннего документа, обмен документами, содержащими оферту и ее акцепт и т.п.) при этом не требуется.